Commerces de proximité : pas si simple

Dans le travail de recherche que j’ai mené sur le périmètre du Parc Habité d’Euroméditerranée ces dernières années, le sujet des commerces de proximité est revenu comme un leitmotiv de l’insatisfaction des habitants. Si, comme toujours, enfoncer des portes ouvertes et tirer des conclusions hâtives est aisé, comprendre le « paysage » de ces installations l’est beaucoup moins.

Tour d’horizon

Relisant ce que j’ai écrit sur ce sujet il y a cinq ans, je m’aperçois que si mes habitudes personnelles n’ont pas drastiquement changé, l’offre commerciale s’est néanmoins améliorée.

Pour commencer par la très décriée rue de la République, les investisseurs semblent enfin avoir vu la lumière et s’être résolus à étoffer l’offre de bouche entre la place de la Joliette et le Monoprix et Picard existants. Un boucher puis un boulanger artisanaux ont notamment fini par émerger en 2021 : deux ouvertures aux allures de miracle et dont le succès ne s’est pas démenti depuis. Certes la qualité se paye, mais au moins nous avons désormais le choix entre industriel et artisanal, en fonction de nos possibilités financières du moment.

Plus haut vers Sadi Carnot, la rue a également repris des couleurs, au propre comme au figuré. Si le nombre de barbiers/coiffeurs/salons de beauté et assimilés peut surprendre, une forme de complémentarité autour de la thématique “maison” au sens large semble s’être installée aux abords de l’enseigne de Sophie Ferjani. Partout le long de la rue, l’incontournable restauration rapide n’est évidemment pas en reste, mais avec une attention portée aux devantures suffisamment rare pour être notée.

Le mieux ennemi du bien ?

Dans le Parc Habité stricto sensu, la plupart des rez d’immeubles neufs ont également enfin pris vie.

Il est intéressant ici d’observer que la “mécanique” de commercialisation de ces rez d’immeubles est différente de celle des lieux que j’ai cités plus haut. Les commerces, bureaux et logements ne sont en effet pas la propriété d’une poignée d’investisseurs mais d’une multitude d’acteurs. A commencer par des copropriétaires pas toujours d’accord pour laisser faire n’importe quoi dans les rez-de-chaussée de leurs résidences.

Dans beaucoup de cas, les promoteurs ont vendu le ou les locaux commerciaux en bas de l’immeuble qu’ils ont construit à un investisseur unique, charge à ce dernier de trouver des locataires ou des acheteurs des fonds de commerce. Un commercialisateur est généralement chargé de cette mission. Lorsque le local est loué, un intermédiaire se charge également de la gestion pour le propriétaire investisseur, comme le fait une agence pour un logement. Il s’agit donc d’une opération 100 % financière, avec de nombreux intermédiaires qui prélèvent chacun leur part et font grimper la facture. Problème supplémentaire, les premiers étages de ces immeubles étant généralement surélevés, les locaux commerciaux sont très hauts de plafond et donc coûteux à chauffer, à rafraîchir et à aménager par les preneurs (notamment lorsque sous des prétextes divers et variés, les promoteurs n’ont pas jugé bon de poser de vitrines).

Autant dire que ces acteurs sont davantage préoccupés par la réussite (ou l’échec) de leur business plan que par la cohérence et la qualité de l’offre commerciale du quartier – aussi cruciale soit-elle pour le développement du périmètre. Si cela n’a rien de vraiment surprenant, on pourrait souhaiter que les investisseurs s’assurent au minimum de la bonne compréhension des principes de copropriété et de vie au sein d’un même lieu par leurs preneurs. Et ici nous voyons absolument tout et son contraire : de ceux qui demandent une autorisation alors qu’ils n’en n’ont même pas officiellement besoin à ceux qui s’obstinent à ignorer toute réglementation, en passant par ceux qui reconnaissent leurs erreurs et font au mieux pour les réparer.
Sans parler des uns qui gèrent leurs déchets et des autres qui continuent à faire déborder nos containers ménagers. Mais la Métropole Aix-Marseille- Provence ne jugeant pas urgent de faire appliquer la loi, pourquoi diantre les mauvais élèves iraient ils faire du zèle…

L’Etablissement Public d’Aménagement Euroméditerranée (EPAEM) a quant à lui probablement pris le sujet de la qualité de l’offre commerciale en rez d’immeuble un peu à la légère, du moins dans la première phase de son programme.

Certes, le cahier des charges de cession de terrain de la ZAC Cité de la Méditerranée de 2014 précisait bien que :

Lorsque tout ou partie d’un bâtiment sera affecté à des activités commerciales ou artisanales, l’acte de cession pourra, sous réserve des dispositions législatives en vigueur :

• prévoir le nombre et la catégories des commerces ou activités artisanales, notamment pour les locaux en rez-de-chaussée d’immeuble,
• imposer au cessionnaire de faire en sorte que le nombre ou la catégorie de ces commerces ou activités artisanales ne soient pas modifié pendant une certaine durée, fixée à l’acte de cession,
• déterminer, s’il y a lieu, les conditions dans lesquelles pourront être modifiées les affectations du bâtiment au terme de la durée susvisée.

et que

L’EPAEM se réserve le droit d’imposer aux cessionnaires construisant les bâtiments destinés, en tout ou partie, à des commerces et activités artisanales, certaines modalités d’exploitation.
En ce cas, ces modalités seront définies dans les actes de cession ou dans un cahier des charges spécial concernant ces activités.

Dans certaines résidences neuves, le règlement de copropriété coupe court, sinon aux travaux sauvages, du moins aux installations à fortes nuisances comme les restaurants. Le diable se cachant dans les détails, les autres activités ne sont cependant pas toutes anodines. En témoigne cette installation au rez-de-chaussée d’une résidence d’un “showroom de meubles artisanaux” qui s’avère finalement être un atelier de menuiserie-ébénisterie doté de puissantes machines-outils, dont les bruits et vibrations rendent les appartements du dessus inhabitables en journée. Dans le même esprit, les lâchers de barres de musculation viennent égayer le quotidien d’un autre bâtiment où s’est installée une salle de sport. Les ouvriers y ont par ailleurs provoqué une belle inondation en perçant une canalisation lors de leurs travaux. Sans que cette performance ne vienne toutefois égaler le branchement par un commerçant de l’évacuation de ses WC sur la conduite d’eaux pluviales d’une résidence, bricolage qui a permis entre autres choses de polluer durablement le bassin de rétention de l’immeuble.

Dans ce paysage pour le moins chaotique, les installations médicales et paramédicales ont évidemment la cote. Elles ont fleuri depuis 2022, dans le sillage tardif de la courageuse pharmacie “La Marseillaise” qui a essuyé les plâtres pendant des années, au propre comme au figuré.

Me retrouvant moi-même à vivre au-dessus d’un bar à chicha bruyant et odorant en lieu et place du cabinet de kinésithérapie annoncé par les promoteurs et qui figurait jusque sur la maquette du bureau de commercialisation, je ne peux qu’envier mes voisins d’à côté qui ont récupéré les paramédicaux. Mais, me direz vous, ces services ne sont pas vraiment source d’animation, ni prévus pour pouvoir y faire son marché.

A ce propos, saurez vous repérer l’erreur sur “l’emplacement livraison” promis à ce commerçant ?…
Et oui, il semble que lors de la mise en place de ce stationnement il y a deux ans, il ait manqué un bout de panneau et un pot de peinture jaune et que rien n’ait bougé depuis.
Pas si simple !