[Copropriété] Vis ma vie de future copropriétaire

Vous avez aimé “Un copropriétaire averti en vaut mille” ?… ce mois-ci je vous propose un nouvel article “spécial copro neuve dans Euroméditerranée”, toujours un peu ardu, mais j’espère utile.

J’en étais restée à la mise en concurrence du syndic désigné par le promoteur, qu’il est peu raisonnable de garder vu sa propension à satisfaire le promoteur en question (quand il n’est pas carrément filiale du dit promoteur… si, si, c’est légal !). Depuis le
24 mars 2014 (article 55 de la loi ALUR), et suite à un certain nombre d’abus, ce premier syndic désormais appelé “syndic provisoire” ne peut être maintenu dans ses fonctions que par décision prise lors de la première assemblée générale, après mise en concurrence préalable avec au moins un autre syndic.

Cette mise en concurrence n’a selon moi d’intérêt que si elle est faite par un ou plusieurs copropriétaires et pas par le syndic provisoire, sans quoi l’on se retrouvera toujours dans la même situation de collusion syndic-promoteur. La mise en concurrence par ce ou ces copropriétaires n’est cependant valide que s’ils envoient à temps au syndic provisoire leur projet de résolution avec les mandats des syndics proposés, afin qu’elle soit inscrite à l’ordre du jour de la première assemblée générale.
Mais que veut dire « à temps » ? La loi impose que les copropriétaires reçoivent la convocation à l’assemblée générale avec l’ordre du jour 21 jours maximum avant la date de l’assemblée générale. Le syndic envoie donc les convocations un mois avant. Si vos propositions arrivent après que les courriers sont partis, elles ne seront ni inscrites à l’ordre du jour, ni jointes à la convocation, et vous en serez quitte pour attendre l’assemblée générale suivante pour proposer un changement de syndic.

Cerise sur le gâteau, et comme je l’ai découvert avec horreur, la première assemblée générale peut-être convoquée avant que vous n’ayez emménagé. Il suffit pour cela que l’immeuble ait été réceptionné par le promoteur et que n’importe quel lot ait été livré à un propriétaire (un local commercial à une société d’investissement, par exemple, et ici nous en avons dans presque tous les immeubles neufs). Donc sauf exception, à ce stade vous ne connaissez aucun des copropriétaires et devez organiser votre consultation sans leur aide. Peut-être d’ailleurs sont-ils en train de faire de même de leur côté, mais cela semble malheureusement assez rare.

En théorie (ce monde où tout se passe bien), et en toute transparence (ce monde invisible), le promoteur devrait par conséquent informer par écrit tous les copropriétaires de la date de la première assemblée générale, tout en leur rappelant les dispositions relatives à la mise en concurrence, et ce bien avant que ne partent les convocations pour cette assemblée.

Mon expérience me prouve que ce n’est pas tout à fait le cas :
« Un syndic provisoire a été nommé, dont la désignation sera à confirmer lors de la première assemblée générale des copropriétaires. Cependant, vous avez la possibilité de porter à l’ordre du jour, a minima un mois avant la convocation de la première assemblée générale, le projet de nomination d’un syndic de votre choix, conformément à l’article 17 de la loi du 10 juillet modifié par la loi Alur du 24 mars 2014. »
C’est ce que je lis sur le dernier courrier de mon promoteur. Si vous me suivez toujours, vous remarquez qu’il manque un élément essentiel : la date de l’assemblée générale en question, voire la date d’envoi de la convocation à cette assemblée générale. En bref je peux tout à fait recevoir ce courrier un jour, et la convocation à la première assemblée générale le lendemain (ce qui pourrait quand même s’attaquer, mais à mes frais ou à ceux de la copropriété). Dans ce cas précis le promoteur a fini par me communiquer la date de l’assemblée générale par téléphone, ce qui m’a laissé… une semaine pour envoyer des propositions d’autres syndics. Heureusement que j’avais déjà un peu réfléchi à la question !

Sur ce, étape suivante, et que ça saute !

• Trouvez quelques syndics qui vous semblent capables de gérer le futur bazar. Oubliez Internet et demandez leur retour d’expérience à de vrais gens impliqués dans leur copro, qui vivent dans le quartier et dans des immeubles neufs qui ressemblent plus ou moins au vôtre.

• Discutez, faites une première sélection des syndics auxquels vous auriez envie de confier un mandat (pas la peine de faire perdre leur temps aux autres : si le courant ne passe pas, le reste ne passera pas non plus). N’hésitez pas à brosser un tableau sans concession aux candidats : ce n’est pas parce que l’immeuble est neuf que c’est une sinécure, surtout dans un quartier « en devenir » comme le nôtre, et les expériences dans les immeubles neufs d’Euroméditerranée sont à peu près toutes les mêmes : malfaçons et non façons à volonté.
  Expérience, connaissance de la ville et du quartier, des problèmes spécifiques aux immeubles neufs, nombre de logements gérés par rapport au nombre de salariés, systèmes d’information et outils mis à disposition… posez un maximum de questions et analysez les réponses. De votre côté, donnez un maximum d’informations à ceux auxquels vous demandez un devis : envoyer le règlement de copropriété sans autre indication n’est pas suffisant, et une mauvaise consultation engendre souvent une mauvaise proposition.

• Regardez attentivement les devis reçus, comparez les services et les prix. Comme partout ailleurs il n’y a pas de secret : un service se paie, ce qui ne veut pas dire pour autant qu’un prix élevé soit synonyme de qualité. Selon la taille de la copropriété et le travail à effectuer, entre 150 et 180 euros par appartement et par an est le prix à payer. Une bonne nouvelle quand même : les mandats doivent tous être rédigés de la même manière, il est ainsi relativement facile d’établir une grille comparative, qui vous en apprendra d’ailleurs pas mal sur les petites astuces des uns et des autres. Contrôlez aussi les références et la validité des cartes professionnelles, vous pourriez avoir des surprises.

• Voilà, votre sélection est faite, il ne vous reste « plus qu’à » envoyer votre courrier recommandé au syndic provisoire, avec votre projet de résolution accompagné des propositions de mandats (les syndics consultés se feront un plaisir de vous fournir un modèle de courrier).

S’il vous reste encore du temps et de l’énergie, vous pouvez également présenter des projets de contrats pour le choix des fournisseurs. Contrairement à ce que l’on entend souvent, le syndic provisoire n’est pas le seul à pouvoir faire des propositions : gardiennage, propreté, entretien des espaces verts, assurances, sécurité incendie, énergie, maintenances diverses… La difficulté est d’avoir suffisamment d’informations pour pouvoir faire établir des propositions précises. En effet, contrairement au syndic provisoire, vous n’aurez en général pas accès au chantier ni à tous les plans détaillés de l’immeuble, ce qui compliquera les estimations. Mon conseil est de vous concentrer sur les postes qui vous semblent clés, selon les spécificités de la copropriété. Le chauffage et l’eau chaude, par exemple, sont de gros postes de charges : il est important d’en comprendre les modes de calcul et la répartition. Le gardiennage de l’immeuble est également un sujet majeur, souvent peu ou pas abordé par le syndic provisoire car extrêmement onéreux et faisant donc grimper les charges. En tout état de cause, le syndic provisoire devra vous proposer au moins deux projets de contrat pour chaque prestation, en dehors de la fourniture d’énergie pour les immeubles d’Euroméditerranée équipés en géothermie, qui sont captifs soit d’Engie (Thassalia) soit d’EDF (Massileo).

Sachez également que vous n’êtes pas obligés de choisir tous les fournisseurs le jour de l’assemblée générale : vous pouvez remettre la décision finale entre les mains du conseil syndical qui sera élu lors de cette même assemblée, mais en lui votant un plafond budgétaire à ne pas dépasser.

Bon courage et… à suivre…